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万通实业与泰达合资催生中国地产业新基因(2) |
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2004年05月08日 11:00 新浪 |
| 合作的道路 2002年底，冯仑主动找到了天津泰达控股有限公司。2003年初，万通实业终于从20多家企业里，确定了自己的意中人。2003年2月24日，泰达投资控股有限公司董事长兼总经理刘惠文和冯仑在东方高圣上海公司首次会晤，相见甚欢，两家公司的合作就此开始。 随后，泰达控股下属的泰达集团和万通实业的代表频频往返于京津两地。万通实业倡导的美国模式、管理团队及万通的品牌，得到了泰达的认可。“万通实业的作品比较适合我们的发展方向。”泰达集团总经理孟群说。 “觉得远一点比较好，如果在北京，可能受政府的影响比较大。”冯仑这样解释没有和北京市的国有房地产企业合作的原因。 但是两个企业毕竟是属于不同的性质。在泰达内部意见并不统一，主要的担心无非两个：一、民营企业的操作是否规范？二、万通实业的负债是否清楚？而万通实业也有自己的顾虑，最主要是担心大股东是否会将万通实业变成国有企业。 在经过双方的协调之后，在2003年9月，双方签署了战略合作框架协议，确立了共同发展的战略合作伙伴关系，并强调信息共享。 从2003年9月起，合作就进入具体的操作阶段。到2004年3月中旬，双方签署了增资扩股协议。 在与泰达合作的同时，冯仑将手中持有的民生银行的1.6亿股股票转给了史玉柱，并劝说万通实业的第四大股东广东核电共同增持，只是由于房地产非电力部门的主营业务，最后没有达成。 现在来看为什么冯仑会放弃大股东地位就顺理成章了。“因为泰达一定要这样。”温峰说。泰达集团是代替政府进行投资。在泰达集团形成主业之后，为了便于操控，投资企业都是采取控股的方式。 “此次是各让一步，”孟群说，“我们看中万通实业的团队与专业能力，万通实业和泰达之间的结构和优势互补性。” 孟群说：“我们有资源，要实行资源经营。” 双方合作以后，万通实业在天津的第一个项目，将是泰达集团在海河源头的那块超过80万平方米的土地。为此，万通实业将和泰达集团下属的城市开发公司共同出资成立一家新的项目公司来操作。 万通实业的下一步是进行国际私募。冯仑和泰达集团达成协议，为保持目前股权结构的平衡，将确保国际资本不超过总股本的25%。冯仑预计在完成国际私募之后，万通实业的总股本将达到15亿元，然后就是顺理成章的海外上市了。万通实业将这样勾画出一条清晰的轨迹，尽管万通实业为此付出了一定的代价。 冯仑越过这道槛并不容易。他固然通过附加条款保证了自己对企业的控制力，但是随着万通实业和泰达集团的合作场面的拉开，依然有许多问题需要解决。 但冯仑最终还是选择走出这一步。他认为，国内的房地产企业抗风险能力极低。今后国内的房地产界将只会存在两个类型的房地产企业：一类是资本、实力雄厚等巨头企业，另一类就专门型的特色企业。与泰达联合，为的就是成为前者。而大型国有企业与专业房地产企业结合无疑可以减少风险。 这与经历有关：冯仑曾经亲身经历过海南地产泡沫与1993年至1999年北京楼市的数年不振，他自然看得到中国民营房地产企业在今后几年里的命运。 万通实业四大皆通 使两家走到一起的，是彼此战略的契合，体现了能力与资源的联姻。 泰达有自身的考虑。泰达集团做房地产的定位是“城市开发”，也就是获取大片的土地进行造城运动，而不是单个项目的无序竞争。泰达集团在2002年提出的新战略表明，泰达将大力发展以城市开发为主的新型房地产业，并用3至5年的时间使其逐步成为泰达的支柱产业。 这可要花不少钱。举个例子，泰达位于海河源头有一块80多万平方米的土地，那块土地虽然是通过协议转让过来的，但拆迁费用就花了19亿元。 虽然泰达集团在1999年就开始做房地产，泰达控股公司也有泰达房地产，但都以开发低端商品房为主。与万通实业相比，泰达的确可说得上涉足时间不长、对房地产行业认识不深。此时就需要市场操作能力强的搭档来帮忙。泰达集团总经理孟群说：“我们希望能产生更多的价值。获得土地，从而获得利润，这是价值的最高体现。”万通实业立足高端的优点受到了青睐。 在2003年深圳的房交会上，万通实业提出了新的发展战略，从全方位的房地产商转变为一个立足于高端物业的房地产投资公司，主要产品就是万通中心和高档住宅。这一点，是泰达觉得万通实业身上最有魅力的地方。 泰达手中的土地储备及政府关系，则是万通实业所缺乏的。到2003年底，泰达集团在天津和海南的土地储备相加超过了3平方公里。按容积率为3计算，3平方公里可以建造900万平方米的楼盘，30万平方米以上的楼盘就算是大楼盘了，这么说泰达手上拥有的这3平方公里足够建起30个大楼盘。更重要的是，这些土地全都处于城市繁华地段。据冯仑预计，这些土地的总价值超过100亿元。天津市目前正处于大规模开发时期，从去年开始，今后5年将有7500亿元资金投入这个城市进行建设。毫无疑问，这将带动天津房地产业的发展。对万通实业而言，这可是一个极好的机会。 此外还有重要的一点就是，泰达集团还下属有金融业务部门，而泰达控股公司当初成立的目的之一，就是实现“资本大循环”。 用冯仑的话来说，“在战略方向确定之后，我们还需要动力系统支持。”泰达是万通实业的动力系统，它给万通实业供应的就是土地和资本。 如此一来，若能接入泰达体系，对万通实业而言，土地、资本、政府关系、海外上市，四大皆通。 -观点 任志强(北京市华远新时代房地产公司总经理)： 除了解决资金问题以外，泰达还有更多的资源和万通进行合作，这两个企业可以在融资之外资源互补，创出一条新的合作之路。过去我们看到的多是民营企业如何去改造国有企业，现在则更多看到国有企业与民营企业或者是专业化的企业相结合，提出新的要求。不但要在资本市场上结合，扩大资本金，也要解决资金利用的问题。只有解决好这两个问题，才能用其他的方式迅速地使自己的企业跨过各种各样的瓶颈而成为最重要的企业。 张维迎(北京大学教授)： 国有企业占有中国最大量的资源，包括土地资源、资本资源和人才资源，非常可惜的就是过去若干年并没有创造相应的效率。(未完) |
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