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万通实业与泰达合资催生中国地产业新基因(1) |
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2004年05月08日 11:00 新浪 |
| 2003年初，万通集团董事局主席冯仑许下了一个心愿；2004年4月10日，冯仑向外界宣布，他的心愿———“学先进、傍大款、走正道”———终于如愿以偿。 他傍上的大款就是天津泰达集团。在这一天，冯仑在北京中国大酒店宣布万通实业的总股本由原来的8亿股增加到11.08亿股，天津泰达集团将认购新增发的3.08亿股，从而占万通实业27.8%的股权。中国房地产界众位呼风唤雨的人物刘晓光、王石、任志强，学界翘楚茅于轼、张维迎共同见证了万通实业成立11年来的首次增资扩股。 16个月后回头看，“学先进、傍大款、走正道”此语颇有点先知先觉的意思。 更重要的是，在这一天，主导中国房地产业未来发展的基本定律也初步显现。从这点来看，“九字方针”更多地预示了中国民营房地产企业的宿命。 傍着大款走正道 天津泰达集团是个什么样的角色？它够得上称作冯仑口中的“大款”吗？ 从规模上来看，泰达够得上这顶帽子。它的母公司泰达控股公司是2002年在天津开发区总公司、泰达集团和建设集团的基础上合并的天津第一大国有企业，它本身则背靠天津开发区，泰达(TEDA)就是天津经济技术开发区的英文字母的缩写。泰达集团资产规模超过120亿元，泰达控股有限责任公司资产规模约为400亿元。 毫无疑问，冯仑如今的确成功地“傍”了个“大款”，但如此一来，他所掌控的万通集团只占了万通实业的26.7%股权，失去了控股地位。“傍大款”的代价是控股权旁落他人，乍一看，这大款傍得是有点冤。 从1990年代开始下海，然后去海南搞房地产，经历十余载风雨，到现在这样的地位，冯仑不易。为什么他愿意放弃自己苦心经营十多年的公司大股东的地位呢？ 换句话说，像泰达这样的“大款”到底魅力何在，竟引得冯仑此等人物甘愿舍弃控股地位？答案是资源获得能力———他们能够拿到土地，能够拿到信息。因为在资本和土地层面的双重挤压下，冯仑已经来到了这样的境地之中：必须开放股权，联手泰达，才能继续拥有玩游戏的资格。这一点是冯仑的无奈，也将是中国众多民营房地产企业的无奈。 不过冯仑有理由比其他民营房地产企业感到幸运，因为他在无奈之余，已经抢先卖了个好价钱。因为泰达也并非万事如意。他们缺什么？缺的是经营能力。像万通实业这样的民营房地产企业靠什么“傍大款”？靠的正是经营能力。 一句话，中国房地产业的民营企业和国有企业的天生不足使两者必须联手起来。这才是正道。 万通实业与泰达的合资无疑是一个重要的事件，它标志着在中国房地产业的洗牌前夜，民营资本的经营能力、国有资本的资源获得能力与资本市场这三者的组合，并且这种组合已经成为新的基因。这种基因的出现离不开中国经济发展和国内体制的现状。 双重挤压 事情得从2002年说起。 2002年第三季度的国内投资增长率超过了30%。这是一个比1992年、1993年都快的速度，是改革开放以来最快的增长率，毫不夸张地说，人们都可以闻到高速行进的中国经济列车在空气中摩擦产生的焦糊味儿了。学术界警觉起来了，他们开始了关于“经济是否过热”的讨论。房地产过热的意见也时有耳闻。 春江水暖鸭先知，冯仑这样的老江湖容易先一步感受到水温的变化。2003年初，他提出两点，第一点是要反周期，要熨平房地产周期波动的影响，第二点就是“九字方针”。 “九字方针”早就开始执行。2002年末，万通实业委托东方高圣投资顾问公司寻找战略投资者，用冯仑的话说，就是“万通要健身”。 在这一过程中，事情却难以控制地向不利的方向滑去。 2003年6月13日，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。这个被地产业以“121号文件”相称的通知最重要的规定，莫过于“房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%”这一条。 谁都知道地产业其实玩的是银行的钱，虽然看上去“自有资金不低于30%”似乎是一件很简单也很理所当然的事，实际上这可要了地产业的命。冯仑就表示万通实业的负债率在40%与50%之间，尽管没有达到“121文件”的要求，但在房地产业已经算是一个少见的成绩了。因此“121文件”甫一露面就在全国引发了强烈的激荡，也就是从此时开始，央行“房贷新政”逐渐施行，各地商业银行信贷开始收紧。 万通地产的负债率远远低于房地产业的平均水平，但资金的缺口在商业银行信贷收紧后仍然拉大了。“‘121文件’的出台坚定了我的想法。”冯仑说。 与资金收紧相比，更让万通实业及国内房地产企业头痛的是土地成本不断攀升与获取土地的难度越来越大。 据了解，至2002年底，国内各主要城市已经落实了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第11号)和《国土资源部、监察部关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》(国土资发【2002】265号)要求。 在操作过程中，这些确保国有资产保值增值的制度实行价高者得的办法，原是为公平起见。但房地产商在拍卖过程中竞相抬价，使获得土地的整体成本增加。在南京、杭州等地，已经出现了中小房地产商拿不到土地的情况。“现在到海南，要一个海湾容易，要100亩地难。”东方高圣投资顾问公司的董事温峰说。 信贷收紧，获取土地的成本增加，概括而言，对万通实业资金的实力要求增加了。在这样的双重挤压下，冯仑在可选择的范围内为自己作了最佳安排———“走正道”。 在冯仑的谋划中，正道就是海外上市。温峰透露，这两年，冯仑一直和国际投资界保持紧密的联系，不断向他们推介万通实业。 但即便万通实业早早实行了股份制，每年5月的股东大会雷打不动，年报年年出，它的规模毕竟不能与具有政府背景的大房地产企业相比。这增加了海外上市的难度。 在东方高圣投资顾问公司总经理陈明键的眼中，海外上市好比西天取经，万通实业仅仅是经营能力强，还得需要一位唐僧一样有广泛政府资源的企业一起，才有可能取到真经。 天津泰达集团就是陈明键眼中的唐僧。 此点也得到了冯仑的认同，泰达集团能给万通实业增资添彩的恰恰是它的政府背景以及手中的土地资源。“有了泰达之后，万通实业这个姑娘会打扮得更漂亮。”冯仑说。姑娘漂亮了，在国际市场上身价必然会随之升高。(未完) |
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